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La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable de plein droit sur les locataires, hors frais de gestion, et le bailleur dispose de 3 ans pour agir. Elle figure sur l’avis de taxe foncière, se calcule à partir de la valeur locative cadastrale et du taux voté par la collectivité. Si le bail prévoit des provisions, la TEOM s’intègre à la régularisation annuelle, sinon elle peut être appelée dès réception de l’avis fiscal. Conservez la copie de l’avis et appliquez systématiquement le prorata d’occupation pour éviter des contestations.
🎯 L’essentiel
La TEOM peut être refacturée au locataire, sous conditions de justificatif et de prorata.
- ✅ Récupérable : La TEOM figure sur la taxe foncière et est récupérable de plein droit
- ✅ Justificatif : Copie de l’avis de taxe foncière, ligne « Taxe ordures ménagères »
- ✅ Prorata : Calcul au prorata des jours d’occupation, jours/365
- ✅ Prescription : 3 ans pour réclamer les charges
👉 Vérifiez l’avis fiscal, déduisez les frais non récupérables et joignez le justificatif au décompte annuel.
La gestion des déchets est devenue un sujet concret pour tous les propriétaires bailleurs en 2026, car de nombreuses collectivités ont actualisé leurs taux et introduit des variantes incitatives. Les tensions surviennent quand le montant figurant sur la taxe foncière n’est pas expliqué aux locataires, ou quand plusieurs logements partagent une même parcelle. J’ai vu dans la reprise d’une PME familiale une régularisation bâclée qui a entraîné une contestation avec retenue de charges, parce que le bailleur avait ajouté les frais de gestion et utilisé une répartition arbitraire entre trois studios, sans justificatif clair. Ce dossier illustre la réalité : l’enjeu n’est pas la théorie, c’est la qualité du dossier, la preuve et la méthode de calcul.
Pour le locataire, la question est simple : dois-je payer et sur quelle base ? Pour le bailleur, la logique est opérationnelle : récupérer une charge réelle sans fragiliser le dossier ni exposer l’immeuble à un litige. Les sections suivantes détaillent les règles, le calcul pas à pas, les cas particuliers (REOM, TEOMi, baux au forfait), les délais et la stratégie en cas de conflit. Retrouvez aussi des modèles de courrier utilisables immédiatement et des liens pratiques vers notre guide sur les charges locatives et notre page sur la gestion locative.
- 🟢 Point pratique : La TEOM est indiquée sur votre avis de taxe foncière, cherchez la ligne dédiée
- 🔎 À vérifier : Prorata, absence de frais de gestion, clé de répartition si plusieurs logements
- 📅 Calendrier : Régularisation annuelle, délai de prescription 3 ans
- ⚖️ Si litige : Commission de conciliation puis juge des contentieux de la protection
Taxe des ordures ménagères 2026 : qui paie et quand réclamer la TEOM
La règle de base est nette : la TEOM est due par le propriétaire mais récupérable sur le locataire, car elle figure dans la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987. Le cadre légal se combine avec la loi du 6 juillet 1989, article 23, qui fixe la régularisation annuelle des charges et l’accès aux justificatifs. En pratique, deux moments permettent au bailleur de réclamer la TEOM au locataire.
Réclamation lors de la régularisation annuelle des charges
Si le bail prévoit des provisions pour charges, la TEOM doit apparaître dans le décompte annuel. Le bailleur adresse ce décompte au locataire au moins un mois avant la date de régularisation, et met les justificatifs à disposition pendant six mois. L’exigence est précise : vous devez fournir la copie de la page de l’avis de taxe foncière où figure explicitement la ligne « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ». Sans cette pièce, la demande est contestable et le locataire peut refuser la somme réclamée.
Réclamation après réception de l’avis de taxe foncière
Quand le bail ne comporte pas de provisions, le bailleur peut réclamer la TEOM dès qu’il reçoit l’avis de taxe foncière. C’est fréquent pour les baux meublés avec charges au forfait, où l’absence de régularisation suppose d’intégrer la TEOM dans le forfait dès le départ. Le bailleur doit alors transmettre la page utile de l’avis et calculer le prorata si le locataire n’a pas occupé l’ensemble de l’année. Le délai de prescription de 3 ans s’applique à partir de la date d’exigibilité, ce qui permet parfois une récupération rétroactive, mais seulement dans la limite légale.
Exemple d’anecdote : dans une maison de famille transformée en deux logements, le propriétaire a attendu deux ans avant de réclamer. L’absence de décompte clair a provoqué une contestation. Nous avons retrouvé l’avis fiscal, recalculé le prorata et proposé un échéancier. Le locataire a fini par régler la somme après réception des pièces, en évitant un contentieux coûteux.
Clé à retenir : le moment n’est pas tant politique que procédural, conservez les pièces, respectez les délais et appliquez le prorata. Cette rigueur évite la plupart des litiges.
Calcul de la TEOM 2026 et exemples chiffrés pour les locataires
Le calcul de la TEOM repose sur la même assiette que la taxe foncière, c’est-à-dire la valeur locative cadastrale après abattement éventuel, multipliée par le taux voté par la commune ou l’EPCI. L’avis de taxe foncière renseigne la ligne TEOM et les frais administratifs, ces derniers ne sont pas récupérables. Pour un bailleur qui reçoit un avis indiquant TEOM = 210 €, frais = 8 €, la base récupérable est de 210 €. Le locataire ne paie donc jamais les 8 € de frais.
Calcul pas à pas avec prorata
Formule simple : montant récupérable = montant TEOM sur l’avis × (nombre de jours d’occupation ÷ 365). Exemple concret : TEOM 210 €, entrée au 1er avril, sortie le 31 décembre, soit 275 jours. Montant dû = 210 × 275 ÷ 365 = 158,35 €. Si des provisions ont déjà été versées, on déduit ces sommes du solde. C’est une règle mécanique, mais souvent mal appliquée quand plusieurs logements figurent sur un seul avis.
Tableau récapitulatif
| Situation 🧾 | Montant TEOM 💶 | Durée d’occupation 📅 | Montant dû par locataire ✅ |
|---|---|---|---|
| Présent toute l’année | 210 € | 365/365 | 210 € |
| Présent 9 mois (1er avril → 31 déc.) | 210 € | 275/365 | 158,35 € |
| Colocation 2 personnes | 210 € | 365/365 | 105 € chacun |
Attention aux logements multiples sur une même parcelle. Si l’avis fiscal couvre plusieurs lots, le bailleur doit justifier la clé de répartition : tantièmes, surface ou occupation réelle. Sans clé, le juge peut rejeter la demande, comme l’a confirmé la cour d’appel de Versailles, 27/05/2025. Pour un bailleur, l’ordre de priorité est simple : produire l’avis, expliquer la clé, faire le prorata, déduire les provisions. Pour un locataire, demander ces pièces est un réflexe normal.
Insight final : le calcul est simple mais la preuve fait toute la différence.
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Une question sur cet article ?
Justificatifs, délai de récupération et rétroactivité selon la règlementation fiscale
Le justificatif central est la copie de l’avis de taxe foncière, page faisant apparaître la ligne « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ». L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose la mise à disposition des pièces pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Le Service Public actualise ces règles, dernière mise à jour consultée le 15/04/2026. Le bailleur ne doit pas transmettre sa situation fiscale complète, seulement l’extrait utile. L’obligation est concrète : sans ce document, la demande est contestable.
Prescription et rétroactivité
La prescription est triennale. Cela veut dire que l’action du bailleur s’éteint au bout de 3 ans à compter de l’exigibilité. En pratique, en 2026, un bailleur peut encore réclamer la TEOM de 2023 et 2024, mais plus celle de 2022 au-delà de la date limite. Cette règle fonctionne dans les deux sens : le locataire a également 3 ans pour demander le remboursement de sommes indûment perçues.
Pièces à conserver et modèle de courrier
Conservez l’avis fiscal, le bail, le décompte annuel et la preuve d’envoi. Un modèle de mail permet de formaliser la régularisation : objet clair, référence à l’article 23, montant, prorata, délai de consultation des pièces. Si le locataire refuse de payer sans justification écrite, la commission départementale de conciliation est une étape pratique avant tout recours judiciaire.
Phrase clé : la prescription de 3 ans sécurise le processus si les pièces sont lisibles et bien archivées.
Cas particuliers, litiges fréquents et bonnes pratiques pour bailleurs et locataires
Trois situations reviennent souvent en contentieux : la REOM, la TEOMi et les baux au forfait. La REOM est une redevance facturée directement à l’occupant, donc au locataire, sans intervention du bailleur. La TEOMi intègre une part incitative liée à la production réelle de déchets, par exemple le nombre de levées de bac, et reste récupérable sur le locataire. Pour les baux meublés au forfait, le forfait inclut la TEOM et le bailleur ne peut pas régulariser après coup.
Colocation et répartition
Deux options : répartition à parts égales ou au prorata des tantièmes. Recommandez une clé simple, expliquée dans le bail. Dans un cas pratique à Paris, une répartition par surface a éteint une contestation car elle correspondait à la réalité du service rendu par les services municipaux.
Que faire en cas de montant excessif
Demandez la copie de l’avis, le calcul du prorata et la déduction des provisions. Si le bailleur ne répond pas, envoyez une mise en demeure sur laquelle vous pourrez vous appuyer en commission de conciliation. Evitez l’escalade : proposez un échéancier si la somme est correcte mais difficile à payer.
Checklist pratique pour le bailleur
- 🧾 Préparer : avis de taxe foncière, bail, décompte des provisions
- 🛠️ Calculer : prorata d’occupation, clé de répartition si nécessaire
- 📨 Envoyer : décompte au locataire, joindre la copie utile
- ⏳ Archivage : garder preuves d’envoi et pièces pendant 3 ans
En zone dense comme Paris, les immeubles divisés demandent une attention particulière sur la clé de répartition. Pour le locataire, la question est pragmatique : demander la page de l’avis et vérifier le prorata. Pour le bailleur, la stratégie payante est la transparence et la rigueur documentaire. C’est ainsi que l’on évite 90 % des litiges liés à la TEOM.
Quand puis-je réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?
La TEOM se réclame lors de la régularisation annuelle des charges si le bail prévoit des provisions, ou dès réception de l’avis de taxe foncière si aucune provision n’existe. (Source : Service Public, 15/04/2026)
Quel justificatif fournir pour réclamer la TEOM ?
La copie lisible de l’avis de taxe foncière, page montrant la ligne « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères » suffit. Le bailleur doit aussi fournir le calcul de prorata et les pièces demandées pendant 6 mois.
Quel est le délai pour réclamer la TEOM rétrospectivement ?
Le délai de prescription est de 3 ans à compter de l’exigibilité. Le bailleur et le locataire disposent du même délai pour agir. (Service Public, mise à jour 10/04/2026)
